不動産売却

まずは相続登記を
して名義変更を

家を売却するためには、まず名義人本人と不動産会社が売買契約を結ぶ必要があります。名義人が亡くなった場合は、有効な遺言状があるかを確認し、それに従って相続を進めます。相続人が不動産を相続し、名義変更を行うことで、正式な名義人として不動産を売却することが可能になります。以下の図をご参照ください。

※相続登記は2024年4月から義務化されました

不動産売却の流れ 不動産売却の流れ

Memo 遺産分割協議について

遺産分割協議とは、相続人が亡くなった後に、残された財産(遺産)を誰がどのように相続するかを話し合い、合意を形成する手続きです。有効な遺言状がない場合は、相続人の確認後、複数人が相続人となる場合は遺産分割協議を行う必要があります。相続順位は以下のように定められています。

  1. ①配偶者
  2. ②子供
  3. ③子供がいない場合は親
  4. ④子供も親もいない場合は兄弟姉妹
  • 相続人が配偶者のみの場合、配偶者が100%相続します。
  • 配偶者と子供がいる場合は配偶者が1/2を相続し、残りの1/2を子供の人数で均等に 分けます。
  • 子供はおらず、配偶者と親のみの場合は配偶者が2/3、親が1/3、配偶者と兄弟姉妹 のみの場合は配偶者が3/4、残りの1/4を兄弟姉妹で均等に分けます。

複数の相続人がいる場合の
遺産分割方法

遺産が預貯金などであれば分配は簡単ですが、不動産はそう簡単には分けられません。不動産を含む遺産分割には3つの方法があります。まず、1つ目は現物をそのまま分割する「現物分割」です。次に、不動産を相続した人が他の相続人に対して現金を支払う「代償分割」があります。そして、最も一般的なのは不動産を売却し、その売却益を分け合う「換価分割」です。

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 代償分割

現物分割、換価分割、代償分割のメリット・デメリット

現物分割、換価分割、代償分割のメリット・デメリットについて簡単にご説明します。分割方法については、相続財産の種類や相続人の状況に応じて選択する必要があるのでよく考えた上で選びましょう。

メリット デメリット
現物分割
  • 各相続人が実物の財産を取得できるため、財産の具体的な価値を実感できる
  • 財産の特性を活かしたまま引き継ぐことができる(例:不動産や事業)
  • 財産が分割しにくい場合(例:不動産や事業)、公平な分割が難しい
  • 各相続人の取得分に不満が生じる可能性がある
換価分割
  • 財産を売却して金銭に換えるため、公平に分割しやすい
  • 動産や事業など、具体的な利用価値がなくても現金化できる
  • 売却に時間がかかる場合がある
  • 売却価格が予想より低くなる可能性がある
  • 遺産不動産に居住できない
代償分割
  • 現物分割が難しい場合に、代償金を用いて公平な分割が可能
  • 特例により相続税が抑えられる場合がある
  • 代償金の支払能力が必要であり、支払い方法で争いが生じることがある
  • 不動産や非上場株式などの評価が難しい遺産で争いが起こりやすい
現物分割
メリット
  • 各相続人が実物の財産を取得できるため、財産の具体的な価値を実感できる
  • 財産の特性を活かしたまま引き継ぐことができる(例:不動産や事業)
デメリット
  • 財産が分割しにくい場合(例:不動産や事業)、公平な分割が難しい
  • 各相続人の取得分に不満が生じる可能性がある
換価分割
メリット
  • 財産を売却して金銭に換えるため、公平に分割しやすい
  • 動産や事業など、具体的な利用価値がなくても現金化できる
デメリット
  • 売却に時間がかかる場合がある
  • 売却価格が予想より低くなる可能性がある
  • 遺産不動産に居住できない
代償分割
メリット
  • 現物分割が難しい場合に、代償金を用いて公平な分割が可能
  • 特例により相続税が抑えられる場合がある
デメリット
  • 代償金の支払能力が必要であり、支払い方法で争いが生じることがある
  • 不動産や非上場株式などの評価が難しい遺産で争いが起こりやすい

Memo 遺産分割協議について

相続した不動産を放置すると、さまざまなリスクが発生します。以下に、放置した場合の主なリスクと対策をご紹介します。

リスク1: 固定資産税の負担

不動産を所有している以上、毎年固定資産税を支払う義務があります。たとえその不動産を利用せずに放置していても、税金の支払いは続けなければなりません。

リスク2: 資産価値の下落

長期間放置された不動産は、劣化や環境悪化によって価値が大きく低下します。不適切な管理が続くと、荒廃が進み、悪循環に陥るおそれがあります。

リスク3: 法的トラブル

無断で使用されたり、不法占拠されたりするリスクがあります。これにより、立ち退き要求や法的措置が必要になる場合があります。

リスク4: 近隣住民への影響

放置された不動産は景観を損ない、近隣住民とのトラブルを引き起こす可能性があります。また、不衛生な状態が続くと、害虫や動物の発生源となることもあります。

対策1: 不動産の利用計画を立てる

利用計画がないと維持費やリスクが増えます。自己利用、賃貸、売却などの計画を立てることが重要です。

対策2: 定期的なメンテナンス

建物や土地の定期的な点検とメンテナンスを行い、劣化を防ぎましょう。これにより、資産価値の維持や近隣住民との良好な関係を保つことができます。

対策3: 専門家への相談

不動産の管理や運用には専門家の助言が重要です。特に法的トラブルを防ぐために、適切なアドバイスを受けましょう。

対策4: 管理会社の利用

遠方に住んでいる場合や管理が難しい場合は、不動産管理会社を利用して、定期的なメンテナンスや賃貸管理を依頼することが考えられます。

不動産売却がスムーズに行われなくても、これらの対策を講じることで、相続した不動産を有効に活用し、リスクを最小限に抑えることができます。

まずはお気軽に無料相談!

家をスムーズに売却するには、事前準備が重要です。不動産を高く売るコツや流れ、手続きに必要な書類など、皆さまのお役に立てる情報を提供します。まずは下記からお気軽に相談ください。

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アフターサポートのよくある質問

  • 葬儀の後、たくさんの手続きがあるみたいですが、どうすればいいですか?

    博愛社の場合では、ご葬儀後の手続きのお手伝いもさせていただいております。相談は無料で行っておりますので、ご安心してお任せください。
  • 葬儀代金の支払いは、いつまでに支払えば良いですか?




    請求書がお手元に届いてから1週間以内のお支払いをお願いしております。



  • さいたま市で新盆・初盆を迎えるのですが、何をすればいいですか?




    お盆にはお墓参りをしたり、自宅でお供えや提灯を飾ってご先祖の霊を迎えるのが一般的ですが、新盆・初盆ではさらに、僧侶や親族、故人と縁の深かった方々を招いて法要を行うため、あらかじめ準備しておくことも多くあります。
     
    ①初盆(法事)の日程を決める
    お盆の期間は、7月13日~7月16日または8月13日~8月16日ですが、初盆の法事をいつ行うか決める必要があります。親族や親しい方が集まりやすい日で、早めに決めましょう。
     
    ②参加者への通知
    初盆の法事について親族や親しい方に早めに連絡しておきましょう。時間と場所を連絡し、参加の可否も聞いておく必要があります。料理やお返しの準備があるため、電話や往復はがきなどで参加の確認をしておくといいでしょう。
     
    ③会食場所、料理の手配
    初盆での会食をどうするか決めましょう。
    自宅に招いて食事をするのか、どこかの料理屋で食事をとるか、など様々です。自宅の場合は、自分たちで用意するのか、仕出し弁当などを頼むのか決めましょう。




     
    ④宗教者の手配
    初盆・新盆には、一般的に菩提寺の僧侶に棚経をあげてもらいます。お寺は檀家の家をまわって盆棚・精霊棚の前で読経をしますが、檀家の数によっては、前倒しでお経をあげることもあります。
    またお寺では、盂蘭盆会の法要を行われるところもあります。お盆の時期は、お寺も忙しいので早めに連絡しておきましょう。
     
    ⑤初盆のお見舞いを頂いた方への返礼品の準備
    初盆にお供えを持ってきてくれた方へのお返しは、菓子折りやお茶・ミニタオルなど、法要での一般的な返礼品を参考にして選ぶといいでしょう。
    お供えをいただいたことへのお礼を込めて相手に合わせて選びたいですね。
     
    ⑥盆棚、お供え物(お供物)
    仏壇とは別に盆棚(精霊棚)をつくることが多いです。
    ご先祖様の霊(魂)を迎える盆棚(精霊棚)を13日の朝につくります。
    位牌を安置し、そうめんや水、季節の果物や個人の好物などをお供えします。また、お盆の風物詩でもある精霊馬をお供えします。茄子で作った牛やきゅうりの馬が一般的ですが、地域によってはゴーヤを用いたり、茄子ときゅうり以外の野菜を用いる地域もあります。精霊馬には「ご先祖の霊が牛に荷物を引かせ、馬に乗って行き来する」という言い伝えがあります。ほうずきや粟などを吊るしたり、笹だけや色紙、五如来幡を飾ったり、まこものゴザを敷いたりします。
  • 仏壇はいつまでに用意すればいいのでしょうか?


    お仏壇の根本の意味は仏様をお祀りすることですから、いつ買ってもかまいません。お位牌がなくて、お仏壇だけをお祀りしてもかまいません。実際、浄土真宗はお仏壇の中にお位牌を置きません。ですが、多くの場合、お仏壇を買うのはご家族が亡くなって必要に迫られた時でしょう。四十九日の法要の後、お位牌が本位牌になりますので、この時までにお仏壇を用意するのがいいでしょう。
    経済的な都合で、お墓と一緒に用意できない場合は、お仏壇を先に買う方がいいでしょう。故人のお位牌を置いたお仏壇の方が、お墓よりも日常的に接するものだからです
    年忌法要も一つの機会です。そうすれば、年忌供養とお仏壇の開眼供養(魂入れ)を一度に行うこともできます。ご検討ください。

  • さいたま市でお墓の購入を考えています。市営霊園や民間霊園など、どこかおすすめの霊園はありますか?紹介してもらえますか?


    弊社、博愛社では、さいたま市を中心に多くの墓地霊苑をご紹介させて頂く事が出来ます。また、海洋散骨、樹木葬、永代供養墓もご提案させて頂くこともできますので、お気兼ねなくご相談くださいませ。

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